Ce produit ne donne pas lieu à la soumission d'un Prospectus à l'AMF. Investir comporte des risques.
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L’immobilier fractionné vous permet de choisir précisément dans quel projet investir.
La stratégie immobilière est simple à comprendre, dans des métropoles connues où le potentiel de plus-value est important, même s'il n'est pas garanti.
En tant qu’investisseur, cela vous donne un contrôle plus important que d’investir dans un fonds qui exécute pour vous une stratégie particulière.
La fiscalité est plus intéressante que l’immobilier en direct ou SCPI, car elle est basée sur la flat taxe à 30 %.
Lors de votre investissement, vous achetez une obligation dont le rendement est basé sur les potentiels loyers nets générés par le bien immobilier.
Les charges et les frais sont déjà pris en compte.
Pour connaitre la définition d’une obligation, vous pouvez vous rendre sur le lexique.
On sélectionne des gestionnaires (asset managers) dont l’historique et le sérieux ont été vérifiés en amont.
Les gestionnaires des biens proposent des projets qui correspondent à un cahier des charges transmis par Louve Invest.
Nous analysons alors les projets présentés en se basant sur le sérieux du modèle. Dans certains cas, nous pouvons sélectionner des biens en direct si l’opportunité se présente.
Les biens sont achetés comptant par la société Meute grâce à l’argent des investisseurs obtenu avec les obligations.
Aucun crédit bancaire n’est utilisé pour l’acquisition du bien.
Les travaux sont gérés par le gestionnaire (asset manager) qui sélectionne les prestataires et suit les travaux.
Des communications sur l’avancée de travaux sont également envoyées aux investisseurs. Meute Invest ne se rémunère pas sur les travaux.
La gestion locative (identification du locataire, état des lieux, gestion sur la durée) se fait par l’asset manager.
Celui-ci a généralement d’autres lots dans la même copropriété ou rue, ce qui permet une gestion plus efficace des biens.
S’agissant d’un bien immobilier, l’horizon d’investissement est de 10 ans.
L’obligation a une durée déterminée de 10 ans, ce qui implique une vente à terme du bien immobilier.
Nous n’excluons pas de vendre le bien plus tôt si une opportunité intéressante se présente. Le cas échéant, les obligations seront amorties par anticipation.
Les revenus potentiels issus des loyers éventuels générés par le bien immobilier après imputation des charges applicables sont versés directement sur le compte en banque de l’investisseur mensuellement.
Dans le cas où vous changez de compte bancaire, il suffit de mettre à jour votre RIB sur la plateforme pour basculer la réception de vos loyers sur un autre compte.
Oui, après votre investissement, vous ne touchez pas votre rendement le mois suivant.
Cela dépend de la date de remise des clés, des travaux s’il y en a et de la durée nécessaire pour trouver un locataire.
La durée estimative avant les premiers rendements est indiquée sur chaque projet.
Les rendements proposés sur les biens devraient se situer entre 4 et 7 %.
Pour rappel, le rendement affiché est indicatif et n’est pas garanti. Cela dépend des projets et comme pour tout investissement, si le rendement est plus élevé, le risque aura aussi augmenté.
Néanmoins, ce rendement pourra être nul et les investisseurs ont un risque de perte en capital.
Un expert indépendant sera mandaté pour valoriser le bien chaque année et permettre aux investisseurs de suivre l’évolution de leur investissement.
Pour chaque bien, il sera indiqué si la stratégie est basée sur la valorisation du bien dans le temps ou sur le rendement obtenu grâce aux loyers.
En l'absence de vente du bien au bout de 10 ans, la plus ou moins-value réalisée sera déterminée par un expert désigné selon une procédure spécifique par Meute Invest et les représentants des obligataires du bien concerné afin de garantir son indépendance.
Un historique d’évolution du prix au m2 dans la zone du bien sera ajoutée sur la fiche.
En tant qu’investisseur, vous êtes propriétaire d’obligations émises par la société qui possède le bien immobilier et réplique le loyer net ainsi que l’évolution immobilière du bien.
Lors d’un investissement en immobilier fractionné, on retrouve trois types de risques :
- la performance n’est pas garantie : le rendement affiché n’est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des revenus locatifs et du marché de l'immobilier.
- le risque de perte en capital : il y a un risque de perte en capital dans le cas où le bien immobilier perd en valeur. Néanmoins, il faut que le bien soit vendu pour que cette perte soit avérée.
- le risque de liquidité : la liquidité n’est pas garantie et dépend de l’offre et de la demande. Meute Invest mettra en place une marketplace en Q2 ou Q3 2023, la solution étant en cours de développement technique.
En fonction du gestionnaire, il est possible qu’une garantie de loyers soit donnée la première année.
En fonction du locataire, une garantie de loyers impayés (GLI) peut être mis en place.
Dans le cas d'une absence de garantie loyers impayés et d'un impayé, vous ne toucherez pas de revenus sur la période concernée.
Les biens sélectionnés sont des villes à forte tension locative, ce qui réduit de l’absence de locataire. Les impayés sont un des risques de l’investissement immobilier locatif.
Les conseillers sont disponibles par téléphone ou par mail pour valider votre projet et répondre à vos questions sur le bien.
Téléphone : 01 76 38 04 92
Mail : contact@meuteinvest.com
Nous sélectionnons les meilleurs gestionnaires en fonction de leur expérience sur le type de biens proposés et de la qualité des projets.
L’objectif est de proposer le bien avec le meilleur couple rendement / risque à l’investisseur.
Le montant minimum d’investissement est de 200 €, ce qui correspond à la valeur nominale d'une obligation.
Un maximum d’investissement peut être fixé en fonction du projet. Cela sera indiqué sur la fiche détaillée de la propriété.
Le bien proposé a été étudié par un gestionnaire sélectionné par Meute Invest pour son expérience et la qualité des projets proposés. Les obligations achetées par les investisseurs sont protégées par ce bien immobilier qui ne peut être vendu ou donner en garantie (hypothèque) sans rembourser les obligataires. Il en va de même des revenus éventuels nets du bien qui ne peut être donnés en garantie.
Il est toujours possible de revendre le bien immobilier afin de rembourser les investisseurs au prorata du nombre d’obligations qu’ils possèdent, avec un risque de perte en capital.
Les investisseurs étant détenteurs d’obligations, ils sont toujours prioritaires sur les actionnaires en cas de problèmes financiers. En revanche, ils sont créanciers, chirographaires, au même titre que les autres créanciers de Meute Invest.
Si le projet n'est pas financé à 100 %, il existe la possibilité d'un "prêt relais" permettant de financer la partie manquante en attendant que d'autres investisseurs se positionnent.
Si ce prêt n'est pas réalisé, le bien ne sera pas acheté et les investisseurs ayant participé seront intégralement remboursés sans frais.
Oui, les expatriés pourront investir à condition de fournir les documents nécessaires à son enregistrement.
Oui, les personnes morales peuvent investir en immobilier fractionné via des obligations.
On distingue 3 types de frais lors de l’investissement en immobilier fractionné via des obligations :
Les frais de l’asset manager :
À l’achat - ces frais correspondent aux temps passé pour trouver le bien, gérer les travaux et trouver le 1er locataire. Ils sont de l’ordre de 5 à 8%.
En récurrent - ces frais correspondent aux frais de gestion de locative, généralement entre 5 à 8 % des loyers bruts, similaire à une agence immobilière.
Les frais d’agence :
À l’achat - il est possible que le bien soit proposé par une agence qui possède le mandat de vente. L’agence demande des frais lors d’une vente immobilière, habituellement entre 3 à 5 %. Il est possible que le gestionnaire saisisse l’opportunité en direct, sans agence.
Les frais Louve Invest (prestataire de Meute) :
À l’achat - Louve Invest perçoit une rémunération égale à 5 % de la valeur du bien immobilier pour ses services comprenant :
- le montage juridique
- l'étude des projets proposés
- le règlement des autres dépenses de fonctionnement de la plateforme
En récurrent - des frais récurrents sont mis en place pour couvrir les frais de fonctionnement, d’accompagnement des conseillers et administratifs sur chaque bien, cela correspond à 0,5 % du montant du bien, soit entre 5 et 8 % des loyers selon les projets.
L’investisseur possède une obligation indexée sur les loyers éventuels du bien immobilier.
Dans ce cadre, il touche des revenus issus d’un titre financier et est donc imposé sur la base de la flat tax, à savoir 30 %.
Dans le détail, la flat-tax se compose de 17,2 % de prélèvements sociaux et 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu.
Il est aussi possible de faire une demande pour être imposé dans le cadre du barème progressif (si votre tranche d’imposition marginale est inférieure à 30 %) . Pour le savoir, il suffit de se rendre sur ce site du gouvernement.
En cas de plus-value immobilière lors de la revente du bien, l’imposition du rendement in-fine versé se fait à la flat-tax, à savoir 30 %.
L’imposition se fait uniquement sur la plus-value réalisée.
Proposer de financer l'acquisition d'un bien immobilier en émettant des obligations auprès du public nécessite le dépôt obligatoire d’un Document d’Information Synthétique (DIS) auprès de l’AMF.
Ce type de projet ne donne pas lieu à l'établissement d'un Prospectus soumis au visa de l'AMF.
Les fonds collectés sur la plateforme Meute Invest sont directement versés à Meute SA pour financer l'acquisition du bien immobilier.
Dans le cas où le bien n’est finalement pas acheté, l’ensemble des investisseurs récupèrent le montant investi sans frais ou indemnités.
Une société Meute SA est créée pour acquérir le bien.
La société délègue la gestion des travaux et du bien au gestionnaire indiqué sur la fiche client, Meute Invest émet des obligations pour financer l'acquisition du bien ciblé en le déclarant à l’AMF via le document d’information synthétique (DIS).
Meute SA pourra acheter d'autres biens immobiliers en proposant de nouvelles obligations à la vente.
En revanche, chaque obligation ne sera liée qu'à un seul bien immobilier et inversement, un peu comme si la société avait des compartiments.
En résumé, l'investisseur dans un bien n'est pas impacté par ce qu'il se passe sur les autres biens.
Le bulletin de souscription signé vous est directement envoyé par mail.
Lors de l’achat d’une obligation, un titre nominatif est créé et votre nom est inscrit au registre des obligataires de la société.
C’est une inscription qui précise l’identité du propriétaire de l’obligation. Un certificat peut être émis sur demande en contactant le support : contact@meuteinvest.com
Lorsque vous êtes propriétaire d’une obligation d’un bien immobilier, vous recevrez régulièrement des communications à ce propos, et notamment :
- une communication mensuelle pour vous indiquer le montant mensuel des loyers éventuels générés
- une communication annuelle pour indiquer l’évolution de la valeur net de votre bien
- les changements majeurs sur le bien immobilier
-l'IFU, document simplifié pour remplir votre fiche d’imposition
Les investisseurs qui font le choix de l’investissement dans les obligations sur de l'immobilier fractionné partent pour un horizon de placement de 10 ans, ou plus tôt si le bien est vendu avant.
Les investisseurs récupèrent alors le montant de leur investissement ainsi que la plus ou moins-value lors de la revente, ils auront également bénéficié des loyers éventuels.
Il est conseillé de garder son investissement pendant toute cette période afin de bénéficier de la revalorisation du bien à terme.
Les obligations étant des titres financiers, vous pouvez librement les échanger avec d’autres investisseurs (ou non investisseurs). Il faudra alors déclarer la vente à Meute Invest pour que celle-ci soit valide et enregistrée sur le registre.
Meute Invest prévoit de mettre en place un tableau d'affichage en Q2/Q3 2023, elle est actuellement en cours de développement technique. Ce système permettra de faciliter les échanges entre les investisseurs ; sans constituer un carnet d'ordre centralisé, apparier ou faciliter la rencontre de leurs intérêts.
En tant qu’investisseur, il est important de suivre l’adage de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.
Ainsi, en fonction du montant que vous souhaitez investir en obligations, il est pertinent de le répartir sur un ou plusieurs projets.
Cela vous permet d’avoir de diversifier votre investissement et vos risques dans des obligations indexées sur des biens dans plusieurs zones géographiques et plusieurs types d’actifs (appartements, maisons, etc)
Investir dans l'immobilier est un projet long-terme et c’est sur plusieurs années que vous maximisez votre investissement.
Plus vous attendez, plus vous pourrez récupérer d'éventuels loyers tout en maximisant la valorisation du bien qui a tendance à prendre de la valeur dans le temps.
Il est important de n'investir que des montants dont vous n'avez pas besoin sur le court terme.
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